CẨM NAN CHO NHỮNG AI MUỐN SỬA CHỮA NHÀ

CẨM NAN CHO NHỮNG AI MUỐN SỬA CHỮA NHÀ

Sửa chữa nhà là một trong những quyết định quan trọng của bất kỳ gia đình nào. Ngôi nhà gắn liền với cuộc sống, sinh hoạt, tài chính và sự an toàn của cả gia đình, nên việc sửa chữa không thể làm một cách tùy hứng. Thực tế, 80% người sửa nhà lần đầu đều rơi vào tình trạng “chi phí đội lên”, “làm xong không như ý”, “cãi nhau với nhà thầu” hoặc “nhà mới sửa xong đã hư tiếp”.

Lý do không phải vì chủ nhà không có kinh nghiệm xây dựng, mà là do quá trình sửa chữa, cải tạo nhà có rất nhiều vấn đề kỹ thuật – pháp lý – vật tư – nhân công – kết cấu liên quan với nhau. Chỉ một quyết định sai có thể kéo theo hàng loạt chi phí phát sinh.

Dựa trên kinh nghiệm cải tạo thực tế của QCONS trong các hạng mục như:

• Nâng cấp nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng
• Thiết kế – cải tạo không gian sống
• Sửa chữa nhà xuống cấp
• Thay mới hệ thống điện nước
• Ốp lát – hoàn thiện nội thất
• Cải tạo nhà phố, nhà ống, nhà xưởng

QCONS tổng hợp bộ CẨM NANG HOÀN CHỈNH giúp bạn hiểu rõ quy trình, chuẩn bị đúng – đủ, tránh rủi ro và tiết kiệm chi phí.

1. Xác định rõ mục tiêu sửa chữa – câu chuyện quan trọng nhất

Không có bất kỳ công trình sửa chữa nào giống nhau. Có người sửa để đẹp hơn, có người sửa để mở rộng không gian, có người sửa vì xuống cấp, và có người sửa để cho thuê hoặc bán lại.

Trước khi bắt tay làm, bạn cần trả lời 5 câu hỏi:

1.1. Bạn sửa nhà để làm gì?

• Để ở lâu dài hay tạm thời vài năm?
• Nâng cấp công năng hay chỉ sửa lỗi hư hỏng?
• Muốn thay đổi phong cách hay chỉ sửa chữa cơ bản?

Ví dụ: Nếu bạn sửa để chuẩn bị cho thuê, không cần đầu tư quá nhiều vào vật liệu cao cấp. Nhưng nếu sửa để ở lâu dài, thì nên chú trọng chất lượng.

1.2. Mức độ sửa chữa?

Có 3 cấp độ sửa nhà:

1. Sửa chữa nhỏ: thay gạch, làm trần, sơn nước, phá dỡ tường không chịu lực…
2. Sửa chữa vừa: thay hệ thống điện nước, thay nền, sửa bếp – WC.
3. Cải tạo lớn: nâng tầng, thay toàn bộ kết cấu, thiết kế lại mặt bằng.

Mỗi cấp độ sẽ quyết định thời gian thi công, loại vật tư và chi phí.

1.3. Bạn có cần xin phép sửa chữa không?

• Không cần xin phép khi sửa bên trong, không ảnh hưởng kết cấu.
• Cần xin phép khi nâng tầng, thay đổi kết cấu, thay đổi mặt tiền.

1.4. Bạn có dự định mở rộng diện tích?

Nếu có nhu cầu nâng tầng, mở rộng ban công, xây thêm phòng thì phải tính toán kết cấu nền móng và khả năng chịu lực của nhà cũ.

1.5. Bạn muốn nhà sau khi sửa có phong cách gì?

• Hiện đại tối giản
• Tân cổ điển
• Mộc – ấm
• Công nghiệp (loft)
• Phong cách gia đình Việt

Phong cách bạn chọn ảnh hưởng trực tiếp đến giá vật liệu và thiết kế nội thất.

2. Dự trù chi phí – bước “chết người” nếu chuẩn bị sai

Chi phí sửa chữa nhà luôn là vấn đề làm nhiều người đau đầu. Không có công trình sửa nhà nào mà chi phí thực bằng chi phí dự toán ban đầu, trừ khi được khảo sát chuyên sâu trước khi thi công.

2.1. Các khoản chi bạn phải lưu ý

1. Chi phí phá dỡ – tháo dỡ
2. Chi phí xây mới – cải tạo
3. Chi phí điện nước
4. Chi phí vật liệu hoàn thiện (gạch, sơn, cửa, trần, nội thất…)
5. Chi phí phát sinh (thường 10–20%)
6. Chi phí thiết kế nếu có

2.2. Tại sao chi phí sửa nhà hay bị đội lên?

• Nhà cũ bên trong xuống cấp nặng hơn dự đoán
• Thay đổi yêu cầu trong quá trình thi công
• Kết cấu cũ không đảm bảo, phải gia cố thêm
• Nhu cầu thật phát sinh: ổ điện không đủ, nhà vệ sinh phải làm lại, thấm dột nặng…

Nhiều khách hàng của QCONS từng tự sửa trước rồi mới nhờ thợ làm lại vì “hư đâu sửa đó” khiến tổng tiền nhiều hơn cả làm mới.

2.3. Cách tính chi phí ước lượng

• Sửa nhỏ: 1 – 2 triệu/m²
• Sửa vừa: 2 – 4 triệu/m²
• Cải tạo lớn – nâng tầng: 4 – 6 triệu/m² tùy hiện trạng

Nhưng đó chỉ là con số tham khảo. Mỗi công trình cần khảo sát thực tế để tính đúng.

3. Lựa chọn đơn vị thi công – yếu tố quyết định 50% thành công

Nhiều người sai lầm khi chọn nhà thầu rẻ nhất, để rồi nhận về hàng loạt rủi ro: làm dở – bỏ ngang, thi công ẩu, vật liệu kém, thấm dột sau vài tháng hoặc chi phí phát sinh không kiểm soát.

3.1. Tiêu chí chọn đơn vị sửa chữa nhà uy tín

• Có giấy phép kinh doanh rõ ràng
• Hợp đồng chi tiết, minh bạch
• Có báo giá rõ ràng từng hạng mục
• Có kỹ sư giám sát
• Có công trình đã thi công để xem thực tế
• Đội ngũ thợ kinh nghiệm

3.2. Lưu ý khi ký hợp đồng

• Ghi rõ vật tư sử dụng: thương hiệu, quy cách
• Ghi rõ tiến độ từng phần
• Ghi rõ điều khoản phát sinh
• Ghi rõ bảo hành
• Ghi rõ phạm vi công việc

QCONS thường được khách hàng lựa chọn vì chúng tôi làm việc minh bạch: khảo sát rõ – báo giá rõ – hợp đồng rõ – tiến độ rõ.

4. Kiến trúc – công năng – phong thủy

Một công trình sửa chữa nhà đẹp không chỉ là thợ giỏi mà còn phải có thiết kế hợp lý.

4.1. Thiết kế lại mặt bằng

Các lỗi phổ biến của nhà cũ:

• Không đủ ánh sáng
• Bếp và phòng ngủ không hợp phong thủy
• Cầu thang chật, thiếu an toàn
• Phòng khách tù túng
• Nhà vệ sinh đặt sai vị trí
• Không gian không thông thoáng

Khi cải tạo, bạn có thể thay đổi các hạng mục sau:

• Dời tường nhẹ
• Thay đổi bếp, WC
• Tăng diện tích cửa sổ
• Làm giếng trời
• Thay đổi cầu thang

4.2. Phong thủy trong sửa nhà

Một vài nguyên tắc cơ bản:

• Tránh đặt bếp đối diện cửa chính
• Tránh mở cửa phòng ngủ đối diện WC
• Cầu thang không nên hướng trực diện cửa chính
• Nên ưu tiên ánh sáng tự nhiên

5. Hệ thống điện – nước: ưu tiên hàng đầu

Trong sửa chữa nhà, 70% sự cố phát sinh đều liên quan đến điện – nước. Đây là phần mà QCONS luôn ưu tiên kiểm tra kỹ nhất trong các công trình.

5.1. Dấu hiệu hệ thống điện nước cần thay mới

• Ổ cắm chạm chập
• Đồng hồ nhảy bất thường
• Đường ống rò rỉ, sàn WC thấm
• Nước yếu
• Thiết bị điện nóng bất thường

5.2. Nguyên tắc thi công

• Dây điện âm tường dùng ống gen chống cháy
• Điện và nước không đi chung đường
• Mỗi tầng nên có CB riêng
• Hệ thống ống nước dùng ống PPR hoặc uPVC chất lượng
• Thi công thử áp trước khi trét tường

6. Công tác ốp lát – hoàn thiện

Như trong hình ảnh bạn cung cấp, công tác ốp lát tường – gạch nền – thi công thạch cao – sơn hoàn thiện là giai đoạn tạo nên bộ mặt thẩm mỹ của ngôi nhà.

6.1. Các vấn đề hay gặp

• Gạch bị phồng rộp
• Ốp không thẳng hàng
• Gạch bị vênh
• Màu sơn loang lổ
• Trần thạch cao bị nứt chỉ

6.2. Nguyên nhân

• Bề mặt không được xử lý đúng kỹ thuật
• Thợ ốp lát tay nghề thấp
• Vật liệu keo dán gạch kém chất lượng

6.3. Cách khắc phục

• Dùng keo dán gạch chuyên dụng
• Dùng máy laser để canh thẳng
• Đảm bảo bề mặt xử lý chống thấm tốt trước khi ốp

7. Cải tạo nhà cấp 4 thành nhà 2 tầng

Hình ảnh bạn gửi cho thấy QCONS đang thi công nâng cấp nhà cấp 4 lên nhà 2 tầng. Đây là hạng mục phức tạp nhất trong sửa chữa nhà.

7.1. Các bước thực hiện

1. Kiểm tra khả năng chịu lực của móng
2. Tháo dỡ mái cũ
3. Gia cố đà – cột nếu cần
4. Làm sàn đổ bê tông hoặc sàn panel nhẹ
5. Xây tường – làm cầu thang
6. Hoàn thiện điện nước
7. Sơn – ốp lát

7.2. Rủi ro nếu làm sai

• Nứt tường
• Lún móng
• Võng sàn
• Thấm dột từ sàn tầng mới

7.3. Khi nào nên nâng tầng?

• Nhà đang quá chật
• Muốn có thêm phòng ngủ
• Gia đình có người lớn tuổi cần thêm phòng riêng
• Cần không gian làm việc

8. Những lỗi nghiêm trọng cần tránh khi sửa nhà

❌ Không khảo sát kỹ hiện trạng

❌ Không lên bản vẽ thiết kế

❌ Chọn nhà thầu dựa trên giá rẻ

❌ Thay đổi yêu cầu quá nhiều khi đang thi công

❌ Không kiểm tra vật tư

❌ Không tính đường điện nước dự phòng

❌ Chọn vật liệu kém chất lượng

9. Kinh nghiệm vàng giúp sửa nhà tiết kiệm – bền – đẹp
10. Luôn dự phòng ít nhất 10–20% chi phí phát sinh
11. Không sửa từng phần nhỏ, hãy làm theo gói để đồng bộ
12. Chụp lại toàn bộ đường điện nước trước khi trám tường
13. Lựa chọn màu sắc đơn giản – hiện đại (như tông trắng – xám – đen mà bạn yêu thích)
14. Nên thuê thiết kế nếu cải tạo lớn
15. Luôn yêu cầu báo giá rõ ràng từng hạng mục
16. Thi công chống thấm kỹ lưỡng ở sân thượng, phòng tắm
17. Đối với nhà nhỏ, ưu tiên mở rộng ánh sáng và thông gió
18. Hạn chế sử dụng nội thất cồng kềnh
19. Làm trần thạch cao giật cấp đơn giản, tránh rối mắt và khó bảo trì
20. Vì sao nên chọn QCONS khi sửa chữa – cải tạo nhà?

Từ những hình ảnh bạn cung cấp, có thể thấy QCONS thi công đầy đủ các hạng mục:

• Lắp đặt điện nước
• Ốp lát tường – gạch
• Phá dỡ – cải tạo
• Nâng tầng
• Hoàn thiện công trình

Ưu điểm của QCONS:

• Đội thợ lành nghề – làm thật, chất thật
• Báo giá rõ ràng – không phát sinh
• Có kỹ sư giám sát từng hạng mục
• Hợp đồng minh bạch – bảo hành đầy đủ
• Thi công nhanh – an toàn – đúng kỹ thuật
• Tư vấn cải tạo phù hợp ngân sách từng khách hàng

Kết luận

Sửa chữa nhà không chỉ là làm lại cho đẹp mà là cả một quá trình gồm:
✔ Khảo sát hiện trạng
✔ Lập phương án thiết kế
✔ Lên chi phí
✔ Chọn vật tư
✔ Thi công đúng kỹ thuật
✔ Giám sát liên tục

Một đơn vị uy tín sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí, hạn chế rủi ro và sở hữu không gian sống đẹp – tiện nghi – bền vững.

Nếu bạn đang cần lên phương án sửa chữa, cải tạo nhà, hãy gửi hình ảnh hoặc bản vẽ, QCONS sẽ hỗ trợ tư vấn chi tiết miễn phí.