QUY ĐỊNH XIN PHÉP XÂY DỰNG KHI SỬA CHỮA – CẢI TẠO NHÀ Ở

QUY ĐỊNH XIN PHÉP XÂY DỰNG KHI SỬA CHỮA – CẢI TẠO NHÀ Ở

Nhu cầu sửa chữa – cải tạo – nâng cấp nhà ở ngày càng phổ biến, đặc biệt tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà vẫn băn khoăn:

• Sửa chữa nhà có cần xin phép xây dựng không?
• Khi nào sửa nhà cần xin phép xây dựng?
• Quy định về việc xin phép xây dựng khi sửa chữa nhà hiện nay ra sao?

Việc hiểu đúng quy định là cực kỳ quan trọng. Nếu thi công sai luật, chủ nhà có thể bị:
❌ Phạt 15–60 triệu
❌ Buộc tháo dỡ phần xây dựng sai phép
❌ Bị đình chỉ thi công

QCONS – đơn vị sửa nhà trọn gói uy tín – tổng hợp bài viết này dựa trên Luật Xây dựng, Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP, giúp bạn hiểu rõ nhất về quy định pháp lý trước khi sửa nhà.

PHẦN 1: PHÂN LOẠI SỬA CHỮA – CẢI TẠO NHÀ THEO LUẬT XÂY DỰNG

Trước khi xác định có cần xin phép hay không, cần hiểu rõ các loại sửa chữa:

1. Sửa chữa nhẹ – KHÔNG cần xin phép

Không làm thay đổi kết cấu – không ảnh hưởng mặt ngoài:

• Sơn tường trong/ngoài
• Vá tường – trám nứt
• Ốp lát gạch
• Làm trần thạch cao
• Thay cửa nhưng giữ nguyên kích thước
• Đi lại hệ thống điện nước
• Làm lại nhà vệ sinh nếu không đập tường chịu lực

👉 Nhóm này không thuộc diện phải xin phép xây dựng.

2. Cải tạo vừa – Có thể cần hoặc không cần xin phép

Tùy mức độ ảnh hưởng kết cấu và hình dáng công trình:

• Đục mở cửa sổ mới
• Thay đổi kích thước cửa chính
• Thay mái (tôn → bê tông hoặc bê tông → tôn)
• Làm gác lửng nhẹ (không đổ bê tông nặng)
• Di dời tường không chịu lực
• Thay đổi một phần mặt tiền

👉 Cần xem xét kỹ để biết sửa chữa nhà có cần xin phép xây dựng hay không.

3. Cải tạo lớn – 100% phải xin phép

Gồm các hạng mục:

• Đổ sàn bê tông
• Nâng tầng – làm thêm tầng
• Làm tum – nâng mái
• Thay đổi hệ cột – dầm – sàn
• Mở rộng diện tích sử dụng
• Đào móng – ép cọc – ảnh hưởng công trình liền kề

👉 Đây là nhóm bắt buộc xin phép, theo đúng quy định về việc xin phép xây dựng khi sửa chữa nhà.

PHẦN 2: KHI NÀO SỬA NHÀ CẦN XIN PHÉP XÂY DỰNG?

Dựa theo Điều 89 Luật Xây dựng, các trường hợp dưới đây phải xin giấy phép xây dựng trước khi thi công:

1. Sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực

Ví dụ:

• Xây / đập bỏ tường chịu lực
• Bổ sung hoặc cắt bỏ cột, dầm
• Đổ sàn bê tông mới
• Đập bỏ sàn cũ
• Làm móng mới – gia cố móng

👉 Đây là nhóm ảnh hưởng trực tiếp an toàn công trình → bắt buộc xin phép.

2. Thay đổi mặt ngoài công trình

Bao gồm:

• Thay đổi kiến trúc mặt tiền
• Mở cửa sổ, cửa đi hướng ra bên ngoài
• Làm ban công, lam che mới
• Thay mái làm tăng chiều cao công trình

👉 Hễ thay đổi mặt ngoài → phải xin phép.

3. Mở rộng diện tích – cơi nới

Ví dụ:

• Làm gác lửng bê tông
• Lấn giếng trời
• Mở rộng ban công
• Làm thêm phòng trên sân thượng

👉 Cơi nới luôn nằm trong diện phải xin phép.

4. Nâng tầng

Làm thêm 1 tầng hoặc một phần tầng:

👉 Bắt buộc xin phép 100%.

5. Thi công ảnh hưởng công trình liền kề

Như:

• Ép cọc, đóng cọc
• Đào móng sâu hơn móng cũ
• Chống nghiêng – chống lún
• Đập phá kết cấu sát ranh

👉 Đây là nhóm công việc yêu cầu xin phép và có biện pháp đảm bảo an toàn.

6. Sửa chữa – cải tạo căn hộ chung cư

Chung cư có quy định riêng:

• Không được đục tường chịu lực
• Không thay đổi mặt ngoài tòa nhà
• Không ảnh hưởng hệ thống kỹ thuật chung

👉 Phải xin phép Ban Quản lý + cơ quan có thẩm quyền.

7. Nhà nằm trong quy hoạch

Ví dụ:

• Quy hoạch mở rộng hẻm
• Quy hoạch giao thông
• Quy hoạch công viên – trường học

👉 Chỉ được sửa nhỏ, không được cơi nới – nâng tầng.
👉 Nếu sửa lớn → phải xin phép theo quy hoạch cho phép.

PHẦN 3: CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG CẦN XIN PHÉP

Theo Điều 89 Luật Xây dựng:

• Sửa chữa bên trong nhà không gây ảnh hưởng kết cấu
• Sửa nhỏ bên ngoài nhưng không thay đổi mặt tiền
• Nhà ở nông thôn ngoài khu vực quy hoạch

PHẦN 4: THỦ TỤC XIN PHÉP XÂY DỰNG KHI SỬA CHỮA NHÀ

1. Hồ sơ gồm:

• Đơn xin cấp phép xây dựng
• Bản vẽ hiện trạng
• Bản vẽ cải tạo – sửa chữa
• Sổ hồng / sổ đỏ
• Ảnh hiện trạng công trình
• Cam kết an toàn công trình liền kề

👉 QCONS nhận làm dịch vụ xin phép xây dựng + sửa nhà trọn gói nếu khách hàng cần.

2. Nơi nộp hồ sơ

• UBND Quận
• Hoặc Trung tâm một cửa quận/huyện

3. Thời gian xử lý

• 15 ngày làm việc (theo quy định)
• 20–25 ngày thực tế tùy quận/huyện

4. Chi phí

• Lệ phí nhà nước: 50.000–100.000đ
• Hồ sơ – bản vẽ: 2–5 triệu
• Dịch vụ xin phép trọn gói: 4–8 triệu

PHẦN 5: HẬU QUẢ SỬA NHÀ KHÔNG XIN PHÉP

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

❌ Phạt 15–60 triệu đồng
❌ Đình chỉ thi công
❌ Buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm
❌ Chủ nhà chịu trách nhiệm nếu gây nứt – lún – hư hại nhà bên cạnh

PHẦN 6: LỜI KHUYÊN TỪ QCONS

Với nhiều năm thi công sửa nhà trọn gói, QCONS nhận thấy:

• 80% chủ nhà không hiểu rõ quy định xin phép
• 30% công trình sửa lớn bị kiểm tra
• Rủi ro pháp lý rất cao nếu tự ý đập tường – đổ sàn

👉 Vì vậy, QCONS khuyến nghị:

✔ Khảo sát trước để xác định có phải xin phép hay không
✔ Nếu sửa lớn → nên xin phép để an toàn và tránh rủi ro
✔ Không tự ý đập tường – đổ sàn
✔ Luôn có kỹ sư giám sát khi sửa nhà cũ

PHẦN 7: CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

1. Sửa nhà vệ sinh có cần xin phép không?
   → Không, nếu không đập tường chịu lực.
2. Mở cửa sổ mới có cần xin phép không?
   → Có.
3. Thay mái tôn thành mái ngói có cần xin phép không?
   → Có, vì thay đổi tải trọng và hình dạng công trình.
4. Chung cư sửa chữa có cần xin phép không?
   → Cần xin phép Ban quản lý + tuân thủ quy định tòa nhà.

KẾT LUẬN

Việc sửa chữa – cải tạo nhà tưởng đơn giản nhưng lại liên quan nhiều quy định pháp lý. Hiểu đúng khi nào sửa nhà cần xin phép xây dựng sẽ giúp bạn:

• Tránh phạt
• Không bị đình chỉ thi công
• Không bị buộc tháo dỡ
• Thi công an toàn và đúng tiêu chuẩn

QCONS chuyên:

✔ Sửa nhà trọn gói
✔ Thiết kế – thi công
✔ Xin phép xây dựng
✔ Cải tạo nhà cũ
✔ Báo giá và khảo sát nhanh

Luôn đồng hành cùng khách hàng để sửa nhà an toàn – đúng pháp lý – đúng ngân sách.